こんにちは！
dearPU（でぃあぷ）先生です。
一戸建注文住宅を検討されている方の中には、土地を探していて「建築条件付き」と書かれた土地を見つけたことのある方もいらっしゃると思います。「建築条件付き」と言っても漠然としていてよく分からず、「どんな条件が付いているのか？」と気になりますよね。その土地がいい土地であれば尚更です。
今回の記事では、私が実際に建築条件付きの土地に家を建てようとして直面した問題と解決策について書いていきたいと思います。これから土地を探される方の参考となりましたら幸いです。
「建築条件付き」土地とは？
家を建てるときメーカーの指定がある
建築条件付きの土地とは、「一定期間内に、指定した建設業者で家を建てる」条件のついた土地のことです。その土地に家を建てようとすると、その土地の売主が指定したメーカーでしか家を建てられないということになります。簡単に言うと「うちで建物を建ててくれるならこの土地を売るよ」ということです。
そのため、既に建てたいメーカーが決まっている方は注意が必要です。
土地価格は割安になる
建築条件付き土地のメリットとしては土地価格が割安になることが挙げられます。理由は、単純に土地だけを売る場合と比較して、上に建てる建物でも利益を見込めるからです。まずは土地を気に入ってもらいたいため、土地で見込める利益はほぼ無くして、あとから建物の方で利益を盛り込むのが一般的す。
以上のことから、土地価格は安く見えますが実際には建物部分と合わせるとしっかり利益を取られるため、注意が必要です。
建売住宅よりは自由度が高い
建築条件付き土地は建売と注文住宅の間のような存在であり、建売に対して「売り建て」と呼ばれることもあります。
建売では完全に建物が建てられてから売り出されるため、購入者の意見は家に反映されません。その分、価格は安く抑えられるといったメリットがあります。
一方で、注文住宅では土地に対してどんな建物を建てるかは完全に購入者の意見が反映されます。全てがオーダーメイドとなり圧倒的な自由度が特徴ですが、価格は高くなります。
前述の通り、建築条件付き土地はこれらの間の性質を持っており、注文住宅ほど自由度は高くないですが、建売よりは意見を反映してもらえるといった特徴があります。
土地に対して建築される建物も大体決まっているため、「少し意見を反映してもらえる建売」と見ることが出来ます。土地を買ってから家を建てるため自由な家が建てられると思っている方は、少し注意が必要です。
建築条件付き土地の注意事項まとめ
以上のことから注意事項をまとめると以下のようになります。
- 好きなメーカーで家を建てることが出来ない
- 土地価格は割安になるがその分建物で利益を取られる
- 建売よりは自分の意見を反映してもらえる
- 注文住宅ほどの自由度は無い
建築条件付き土地はまず価格が安いため他の土地よりも魅力的に見えますが、上記の通りデメリットもあるため注意が必要です。
「注文住宅ほど拘りたいことは無いが安い価格で少しは意見を反映してほしい」といった方には建築条件付き土地はおすすめです。
建築条件の外し方
建てたいメーカーが決まっている場合
土地を探している方の中には既に家を建てたいメーカーは決まっているという方も少なからずいらっしゃると思います。その場合、建築条件付き土地は避けて土地を探す必要が出てきます。
とは言え最近は建築条件付き土地が増えており、そうでない土地を探すのはなかなか大変です。また、土地は一つ一つが全くの別物であるため、気に入った土地が出てきた時に建築条件が付いているからといってなかなか諦めきれない場合もあると思います。
そこで、建築条件付きの土地に好きなメーカーで家を建てる方法について調べました。
土地価格に利益を上乗せして購入する
建築条件付きの土地を建築条件無しで購入するためには、売り主が建物部分に見込んでいた利益を支払う必要があります。つまり、「本来なら土地だけでなく建物も買ってもらえて出たはずの利益」を土地購入者側が負担することになります。
私が調べたところ、建築条件外しにかかる費用の相場は100万円～300万円ということでした。
条件外しの費用は安くできる可能性あり
建築条件外しにかかる費用の相場は上記の通りですが、この費用は売り主との交渉によって安くできる可能性があります。売り主がどんな値段であればその土地を売りたいかを考えてうまく交渉しましょう。
この時、「絶対にこの土地を買いたい」というのは悟られないようにしましょう。悟られてしまうと「この人は価格に関わらずこの土地を買ってくれるはず」と思われてしまい交渉することが出来ません。「安くなるなら検討する」ぐらいの態度で交渉に臨むのが大切です。
建築条件は法律的にOKか？
私は建築条件外しに費用がかかるというのがどうしても納得できなかったので、建築条件付き土地が法律的に問題がないのか調べました。以下はその内容です。
独占禁止法に触れている？
土地契約であるならば、買主である消費者がその土地をどのように利用しようと、あるいはどのような設計・建築業者を選ぼうと、それは土地所有者の自由であるはず。 それを阻害するような抱き合わせ販売行為は、独占禁止法に触れる行為になる。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
Wikipediaによると上記の通り、通常であれば独占禁止法に触れるということが示されています。
独占禁止法から逃れるために
そして、このような独占禁止法から逃れるために、条件付きには自主規制として下記の3つの要件をつけることを業界ルールとしています。
１．３ヶ月程度で建築契約を結ぶことを条件とする。
２．建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。（停止条件）
３．建築を請け負う業者は土地の売主（その子会社を含む）又はその代理人でなくてはいけない。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
しかし、これらの要件を設けることでどうして独占禁止法に触れないようになるのかは正直なところよく分かりませんでした。結局抱き合わせ販売であることは変わっておらず、独占禁止法に触れているようにも見えます。
公正取引委員会の判断
ただ、不動産公正取引協議会連合会からの照会に対し、公正取引委員会から平成15年3月18日付で以下の回答があったとのことです。
「建築条件付の販売それ自体が直ちに独占禁止法上問題となるものではなく、当該宅地建物取引業者の市場における地位、宅地建物の需給の状況等を踏まえて，公正な競争を阻害するおそれの有無によって個別に判断されるものであるとの見解に異議はない。」
よって、建築条件付き土地の販売は法律上問題がないと言えます。
「建築条件付き」の注意点と対策まとめ
今回の記事では、私が実際に建築条件付きの土地に家を建てようとして直面した問題と解決策についてまとめました。
ポイントは以下のとおりです。
- 建築条件付き土地の注意事項
- 好きなメーカーで家を建てることが出来ない
- 土地価格は割安になるがその分建物で利益を取られる
- 建売よりは自分の意見を反映してもらえる
- 注文住宅ほどの自由度は無い
- 建築条件の外し方
- 土地価格に利益を上乗せして購入する
- 条件外しの費用は安くできる可能性あり
- 建築条件付き土地は法律上OK
これから土地を探される方の参考となれば幸いです。
今回の記事は以上です。
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