【賃貸vs購入】マンションの初期費用・ランニングコスト徹底比較

2020年10月7日2022年4月30日

こんにちは！

dearPU（でぃあぷ）です。

今回の記事では、元々賃貸マンションを検討していた私がマイホーム購入を決意するまでの経緯についてまとめたいと思います。決意するまでに賃貸マンションと分譲マンションを徹底比較し、それぞれにかかる費用とメリットデメリットを書き出しました。

同じ様に賃貸マンションやマンション購入を悩まれている方々の参考となれば幸いです。

引越しを検討するまで

子育ての準備で実家の近くへ…

私も妻も大阪の会社に勤務していることもあり、大阪府内で駅から近い賃貸アパートを借りて住んでいました。住んでいるアパートですが、2017年に新築だったところに引越してきました。間取りは2LKです。リビングの他に5帖の寝室と4.5帖の書斎があり、二人で暮らすには十分なサイズでした。

初めは同じアパート内の1LKの部屋と迷ったのですが、結果的に2LKにして正解でした。

なぜかというと、一人になりたい時や作業に集中したいときに籠もれる部屋があるからです。

特に今年に入り在宅勤務が多くなった際には書斎が大活躍しました。

しかし、これから子育てを考えようとなったときに、2LKでは少し手狭になるなと感じました。子供は3人を予定していますが、できれば一人一部屋は与えてあげたいと考えました。また、子供が大きくなってからの引越しは転校などを伴うため可哀想だと思い、小学校入学までに引っ越そうという話になりました。

また、子育ての際に両方の親の助けを借りられると大変助かると考えました。私と妻は小学校・高校が一緒なため、同じ小学校区内に両方の両親の家（実家）があります。

そこで、子供が生まれる前の段階で地元への引越しを検討することにしました。

賃貸マンションへの引越しを検討

引越しを考えるに当たり、初めはこれまでと同様に賃貸マンションにしようと考えました。理由は私も妻も27歳でありマイホームを購入するにはまだ若すぎると考えたからです。

賃貸マンションを探し始めるといろんなマンションが出てきて、これからの生活を考えながら物件探しをするのは楽しかったのですが、一つ問題がありました。

それは今住んでいるアパートが新築だったことに加えて間取りやIHのコンロ、浴室乾燥など内容に大変満足してしまっているということでした。

そのため、私も妻も今より住む家のグレードを落としたくないという気持ちがあり、家探しは難航しました。

やはり内容もよくきれいな物件となると新築に近くなり、子育てもできる広さ（3LDK以上）となると価格も相当高くなりました。具体的には、月12万円から15万円ほどかかりそうでした。

そこで、毎月これだけ掛け捨てで払うのであれば、それをローンの支払いに充ててマイホームを購入するのもありではないかと考え始めました

賃貸マンションとマンション購入比較

ローンシミュレーション

上記の流れでマンションの購入を検討し始めた私は、まず初めにローンシミュレーションをして現実的な借り入れ額を知るところから始めました。

まずは三井住友銀行のHPで、月々の返済金額から借入金額の目安を調べました。

毎月の返済金額はマンションの賃貸料の相場から8～15万円としました。ボーナス返済額は仮に0円としています。金利はネット銀行などですと最低0.38%などもあるのですが、審査が厳しい＋手続きがわかりにくいことから大手銀行で借り入れする場合の金利0.45～0.7%を参考に0.6%で計算しています。借入期間は35年としました。

今は金利が非常に低いですので、借入期間を長くしてボーナス返済は無しにして余裕を持った返済計画を立てておき、ボーナスなどでまとまったお金ができたら繰り上げ返済するのがおすすめです。

以上を参考にローンシミュレーションをした結果が下記の表です。

毎月返済額	ボーナス返済額	金利（年利）	借入期間	借入金額の目安
8万円	0万円	0.60%	35年	30,200,000円
9万円	0万円	0.60%	35年	34,000,000円
10万円	0万円	0.60%	35年	37,800,000円
11万円	0万円	0.60%	35年	41,600,000円
12万円	0万円	0.60%	35年	45,400,000円
13万円	0万円	0.60%	35年	49,200,000円
14万円	0万円	0.60%	35年	53,000,000円
15万円	0万円	0.60%	35年	56,800,000円

表より月々支払う家賃をローンの支払に充てることでかなりの金額のローンを組めることが分かります。

例えば毎月の家賃12万円の賃貸に住んでいる場合、その12万円をローンの支払いに当てることで4500万円ほどのローンを組めることになります。

ここで気をつけなければいけないのが、賃貸と購入では他にかかる諸費用が異なるため単純に比較することは出来ないということです。次の節では賃貸と購入を比較する方法についてまとめます。

賃貸と購入のランニングコスト比較

ここでは比較のため、家賃12万円の賃貸に入居する場合を考えます。

毎月支払うお金ですが、家賃の他に管理費（共益費）があります。こちらは家賃の5～10％に設定されることが多く、今回は約1.2万円となります。

また、駐車場を借りる場合は駐車場台もかかりますが、これは購入の場合も同じですので今回は割愛します。

毎月の支払いは合計で13.2万円となります。

マンション購入後毎月かかる費用には管理費・修繕積立金・固定資産税があります。管理費はだいたい一定で、修繕積立金はマンションが古くなると高くなっていく傾向にあります。相場は合わせて2万円程です。固定資産税は年間12万円～20万円程かかります。月当りに換算すると約1.3万円となります。

賃貸と購入で毎月の支払額が同じになるようにして比較すると、購入でローン返済に充てられる金額は以下のようになります。

$$13.2万円-2万円-1.3万円=9.9万円$$

ローン返済に充てられる金額が約10万円ということが分かりましたので、家賃12万円の家を借りる場合と、3780万円のローンを組む場合とではランニングコストがほぼ同じになるということが分かりました。

賃貸と購入のイニシャルコスト（初期費用）比較

賃貸契約時にかかる初期費用（敷金礼金、仲介手数料…etc）の目安は家賃5ヶ月分と言われています。そのため、今回は約60万円の初期費用がかかることになります。こちらはマンション購入にかかる初期費用と比較すると誤差の範囲ですので今回は無視します。

一方、マンション購入にかかる初期費用は購入価格の3～5％ほどと言われています。3780万円のローンを組んでそこから購入費用＋初期費用を支払う場合、初期費用は180万円、購入価格に充てられる金額は3600万円ということになります。

予算内で住める物件の内容を比較

上記の通り賃貸と購入にかかる費用を把握できましたら、次は物件の内容を比較しましょう。

先程までの計算で家賃12万円の賃貸と、購入価格3600万円のマンションではランニングコストが同じになることが分かりました。そこで、両者で検索をかけてみて、それぞれどのような物件がヒットするか見てみましょう。

でぃあぷ（dearPU）

私の場合は同じ価格帯で調べたときに、圧倒的に購入マンションの方が内容が良かったです。

しかし、このあたりは地域差もあると思いますので、ご自身で調べてみることをおすすめします。

資産としての価値

賃貸については払う費用は全て大家さんに支払うものであり、掛け捨てということになります。

一方で購入の場合は支払うお金の中に「利息」と「元本返済」分が含まれます。

利息は銀行に支払うものであり掛け捨てとなりますが、元本返済分は住宅を購入するためのお金であり、支払った分は住宅として資産となって手元に残ります。

ここが賃貸と購入の大きな違いです。

35年かけてローンを支払った場合、35年後には住宅が資産として手元に残ります。ここで注意していただきたいのが、住宅の資産としての価値は年々減少していくという点です。3600万円で購入した建物も35年後には半分や4分の1の価値になっているかもしれません。しかし、それを差し引いても手元に間違いなく資産が残るので、購入は賃貸と比べてメリットが有ると言えます。