必読！土地探しで失敗しないためのチェックリスト【一戸建注文住宅】

2020年10月6日2022年4月30日

こんにちは！

dearPU（でぃあぷ）先生です。

今回の記事ではこれから一戸建て注文住宅を建てられる方に向けて、まず初めの関門となる土地探しの方法について、経験して分かった注意点をまとめていきたいと思います！

土地を探されるときの基準は人それぞれかと思いますが、一般的に注意すべき点についてチェックリストとしてまとめますので、土地を探す際に参考としていただければ幸いです。

土地探しのチェックリスト

チェックリストは以下のとおりです。

大分類	チェック項目
土地の内容	土地の広さ
	間口の広さ
	建ぺい率・容積率
	用途地域
	斜線制限
	日当たり
周辺環境：全般	治安
	通勤・通学
	買い物
	病院
	周辺道路
	ゴミ捨て場
周辺環境：子育て	小中学校・校区
	小中学校・近さ
	公園
災害	地盤の強さ
災害	ハザードマップ
価格	土地価格
	建築条件
	地盤改良工事
	外構工事
	水道・ガス
	防火地域

以下ではチェックリストのそれぞれの項目について詳しく書いていきます。読みたい項目が決まっている方は目次から飛んでくださいね。

土地の内容

土地の広さは十分か？

土地の広さをチェックしましょう。

「坪」や「㎡」などの表記がありますが、どちらの表記でも大体の広さがわかるよう感覚を掴んでおくことが大切です。合わせて、間取りを考えるときに身近な単位である「畳」も換算できるようにしておきましょう。以下の式が役立ちます。

$$1坪=約3.30579m^2=約2畳$$

必要な土地の広さはどんな間取りにしたいか、何階建てにしたいかで大きく変わります。まずは以下の表を参考にどんな間取りにしたいかを考え、必要な広さを計算しましょう。

	畳			坪			個数	坪（個数分）
LDK	16	～	20	8.8	～	11.0	1	8.8	～	11.0
主寝室	7	～	10	3.9	～	5.5	1	3.9	～	5.5
寝室	5	～	7	2.8	～	3.9	3	8.3	～	11.6
お風呂	2	～	3	1.1	～	1.7	1	1.1	～	1.7
トイレ	1	～	1	0.6	～	0.6	2	1.1	～	1.1
収納	1	～	2	0.6	～	1.1	5	2.8	～	5.5
廊下	2	～	2	1.1	～	1.1	3	3.3	～	3.3
							合計	29.2	～	39.7

特に広い庭などを設けない場合、2階建てなら30坪ほどあれば十分に広い4LDKが建てられることが分かります。

また、建てたい建物の広さに対して土地の広さが十分かどうかは下記の建ぺい率・容積率にも左右されます。そちらの項目もご参照ください。

間口の広さは十分か？

土地の広さだけでなく、間口の広さもしっかり見ておく必要があります。

間口が広いと融通がききやすく、駐車場を設けながら玄関も広く取れて玄関収納を広く取れたります。

一方で間口が狭いと間取りを考える上でいろいろな制約が出てきてしまいます。極端に横に長い土地は無いと思いますが、縦長も横長も極端なものは避けるようにしましょう。

建ぺい率・容積率は十分か？

その土地に依って建てられる建物の大きさが決まっています。

その指標の1つ目が建ぺい率です。これはその土地に対して、どれだけの面積に建物を建てていいかを表します。建ぺい率は以下の式で表されます。

$$建ぺい率(\%)=\frac{建築面積}{敷地面積}\times100$$

例えば建ぺい率が60％の土地の場合、敷地を真上から見たときにそのうち60％以下の面積に建物を建てなければいけないということです。

もう1つの指標が容積率です。これは土地に対して高さも合わせてどれだけ大きな建物を建てられるかを表します。容積率は以下の式で表されます。

$$容積率(\%)=\frac{延べ床面積}{敷地面積}\times100$$

例えば40坪の土地の容積率が300%の場合、延べ床面積120坪の建物を建てられるということになります。

建てたい建物の建築面積・延べ床面積を考えて、それらが実現可能な建ぺい率・容積率の土地を購入しましょう。

用途地域を確認しよう

住宅を建てる場合、多くは住宅街に建てることになりますが、その土地は一見住宅街に見えても住宅以外を想定した土地である可能性もあります。どんな用途の建物を建てられる土地なのかを記したものが「用途地域」です。

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

この用途地域に依って、後述の斜線制限（どれだけ高い建物を建てられるか）やどんな建物（工場や商業施設など）を建てられるかが決まっています。

そのため、きちんと確認していないと、閑静な住宅街だと思っていたのに後から工場が建った、なんてことになりかねません。

参考「用途地域による建築物の用途制限の概要」

理想の町に住むためにも用途地域は必ず確認しておきましょう！

斜線制限を確認しよう

斜線制限には「隣地斜線」「北側斜線」「道路斜線」があります。

これは簡単に言うと、隣や北側に建つ建物への日当たりを大きく妨害することがないように定められた高さ規制です。

斜線制限は前述の用途地域に依って大きく異なります。まずは用途地域を確認し、続いて斜線制限を確認しましょう。

斜線制限が厳しい土地の場合、思った高さの建物を建てるのが難しく、屋根が斜めに削られた形で建てる必要が出てきたりします。

一方でメリットも有り、周りの建物も厳しい斜線制限に従っているので、自分の家への日当たりが妨害されにくいです。

斜線制限についてわかりやすく解説されている記事がありましたので、参考までにリンクを貼っておきます。

MEGASOFT　第15回北側斜線～基本編～

斜線制限は家の間取りや日当たりに直接関係しますので、土地を買う際にはきちんと見ておきましょう。

日当たりは良好か？

これも土地を考える上で重要なポイントです。特に洗濯物を外干しされる方は、ベランダの日当たりの良し悪しが生活に大きく影響します。

断然、日当たりが良いのが南向きの家です。南側が道路になっていると日中最も長い時間太陽の光が差し込んできます。

続いて人気なのが東向きの家です。東向きだと午前中の日差しをしっかり取り入れられる他、午後は日差しが弱まるというメリットがあります。

前述の用途地域や斜線制限も、将来的に日当たりを確保できるかどうかに大きく関わってきますので要チェックです。

土地を買う際はその土地がどこから採光できるかを考えましょう。また、前述の斜線制限も忘れず見ておきましょう。

周辺環境：全般

治安は良いか？

治安の良さを確認しましょう。

情報は不動産屋さんから直接聞くか、既に近くに住んでいる知り合いがいれば話を聞いてみましょう。

ただし、不動産屋さんは土地を購入してほしいので、あまりマイナスなことを言わない可能性もあります。

また、近くにコンビニがあればゴミ箱が店の外にあるかどうか確認しましょう。ゴミ箱が内側にある場合はお客さんのゴミ捨てマナーが悪い可能性があります。

できれば明るい時間だけでなく夜も土地を見に行くことをおすすめします。

不良のたまり場などになっていたら目も当てられません。また、夜見に行くときは街灯の多さも合わせてチェックしましょう。

通勤・通学・日常生活で使う駅が近いか？

車での移動メインで過ごされる方には関係ありませんが、駅までの距離は非常に重要です。

特に毎日の通勤・通学に使う駅が近いかどうかを確認しましょう。

どの駅周辺で土地を探すか絞りきれていない場合は、会社や学校の最寄駅へのアクセスが良い駅周辺で探すのがおすすめです。このとき、通勤・通学にかかる時間だけでなく乗り換えの多さなど、実際に使うとなったときに負担になりそうな要素を確認しておきましょう。

買い出しはしやすいか？

通勤・通学と同様に毎日のイベントとなるのが食料品などの買い出しです。

近くにスーパーやコンビニがあるかどうかは確認しておきましょう。

また、忘れてしまいがちですがホームセンターが近くにあると便利です。特に引越し直後などは頻繁に利用することになるでしょう。

病院は近いか？

病院に行きたいときというのはどこか体の調子が悪い時です。そのため、近くにかかりつけ医などがいるともしもの時も安心です。特に内科が近くにあるかどうかを確認しておきましょう。

周辺道路状況を確認しよう

家の真ん前の道路が公道か私道かを確認しましょう。

私道の場合、道路の修繕費用などはその道の所有者たちで出し合うことになります。公道ですと市が整備してくれるので安心です。

また、周辺道路には歩道がちゃんと整備されているかも確認しておきましょう。

ゴミ捨て場との距離を確認しよう

戸建てはマンションのように常設のゴミ捨て場がなく、地域で決められた共用のゴミ捨て場を利用することが多いです。

ここで注意しておきたいのが、そのゴミ捨て場との距離です。

距離が遠いと毎週のゴミ出しが少し大変になります。一方で距離が近すぎるとゴミ捨て場の匂いがしてきたり、ゴミ捨てのマナーが悪かったり鳥による被害があると家にゴミが入ってきたりします。

そのため、ゴミ捨て場との距離が遠すぎず近すぎずの土地が選べるとベストです。

周辺環境：子育て

小学校・中学校の校区を確認しよう

マイホームを建てられて、これから子育てを頑張っていく方は多いと思います。

お子さんの小中学校を公立で考えている場合、忘れてはいけないのが校区の確認です。

校区によって偏差値が高かったり低かったり、ガラが悪かったりします。お子さんの将来のためにも、引っ越しの時点でレベルの高い学校区を選ぶなどできるだけのことはしておきましょう。

一方でお子さんの入学がまだまだ先な場合、数年後には学校の評判が変わっていることも考えられます。そのため、考えすぎも良くないかもしれません。もし入学時点であまりにも評判が悪ければ、引っ越しや私立を検討するというのもありかと思います。

小学校・中学校が近いか？

市街地や郊外にある多くの小学校・中学校は徒歩で通学することになると思います。特に小学校は、小学生の小さいお子さんが徒歩で通学することになるため、できるだけ家から近いことが望ましいです。

公園が近いか？

小さいお子さんがいる場合は公園の近さもチェックしておきましょう。

公園は徒歩で行くことが多いと思いますので、できるだけ近いことが望ましいです。公園までの道のりも安全かどうか、合わせて確認しておきましょう。

災害

地盤はしっかりしているか？

地震があったときに家がずれたり傾いたりすると大変悲しいことになります。できることなら購入する土地と周辺の土地が元々どういうような土地だったのか調べておきましょう。

元々川や海だったところを埋め立てた土地などは注意が必要です。

水害には強いか？

これはその土地のハザードマップを見れば分かります。

津波や川の氾濫時にどれだけ浸水する土地なのかを事前に把握しておきましょう。海・川との距離だけでなく標高も確認しておくことが大切です。

価格

土地価格は予算以内か？

多くの方が最も気にされるのが価格だと思います。ただ、安い土地にはそれなりの理由があります。

そこで、上記のチェックリストを見て自分の中で優先順位をつけ、どの点は妥協できるかを考えましょう。

チェックリストの項目を満たしながら価格も予算内になる土地が見つかれば、それがあなたにとっての最高の土地です。最後は不動産屋さんを通して値引き交渉をして、納得の行く金額で土地を購入しましょう。

値引き交渉については以下の記事でまとめていますので参考にしてください。

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また、家を建てるときにかかる費用は単純な土地価格だけではありません。下記項目もしっかり確認しておくようにしましょう。

建築条件がついていないか？

土地を探していると、内容の割に安く「建築条件付き」と記載がある土地があります。これはどういうものかと言いますと、「特定のハウスメーカーや工務店で建物を建てることを条件として土地を売ります」というものです。売主側は建物の方で利益を見込めるので、その分土地価格を安く表示することができます。

問題なのは建築条件付きの土地に指定のメーカー以外で家を建てたいときです。この時、売り主としては建物部分の利益が見込めないため、代わりに買い主は条件を外すための費用を請求されます。